이승연 아나운서 > 알찬 부동산 정보가 함께 하는 시간이죠. 이연진 기자의 톡톡 부동산입니다. 오늘도 관련 정보 주실 이연진 기자 나와 있습니다.

이연진 기자 > 네. 안녕하세요. 이연진 기자입니다.

이승연 아나운서 > 네. 오늘 톡톡 부동산. 어떤 내용으로 함께 할까요?

이연진 기자 > 정부와 금융당국이 주택 담보 대출 옥죄기에 들어가면서 요즘 대출 받기가 상당히 어렵다고 합니다. 건설사들은 물론이고 내 집을 마련하려는 수요자들이 막힌 대출과 높은 금리로 허덕이고 있는데요. 무엇이 문제고, 또 현재 상황은 어떤지 짚어보도록 하겠습니다.

이승연 아나운서 > 네. 상황이 좋지 않아 보이는데요. 말씀하신 것처럼, 왜 금리가 올라간 건지, 또 앞으로 얼마나 이런 상황이 지속될지, 구체적으로 살펴보도록 하겠습니다. 먼저 주택담보대출에 대해 알아볼게요. 이연진 기자, 현재 문제가 되고 있는 주택담보대출이란 어떤 대출을 말하는 건가요?

이연진 기자 > 말 그대로 자신이 가진 주택을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 것입니다. 우리나라는 선분양제로 분양이 이루어지고 있기 때문에, 청약에 당첨이 되면 계약금을 가지고 계약을 하게 되는데요. 계약 후 이루어지는 중도금이나 잔금은 거의 대출로 충당하는 경우가 많고요. 기존에 지어진 아파트를 매매할 때도 주택담보대출을 통해 신용대출보다 저렴한 금리로 은행에서 돈을 빌려 구입하는 경우가 많습니다.

이승연 아나운서 > 워낙 집값이 비싸다보니, 자신이 가진 돈으로 해결하기 보다는 은행에서 돈을 빌리는 경우가 많은데요. 실제로 주택담보대출을 받는 사람들이 많은가요?

이연진 기자 > 네. 2016년 국내은행의 주택담보대출은 532조 9000억 원입니다. 2015년에 비해, 55조 8000억 원. 11.6%가 불어난 건데요. 특히 중도금 등 집단대출 증가가 두드러져서요. 집단대출 잔액은 110조 000억 원에서 130조로 19조 8000억 원 늘어, 17.9%의 증가율을 기록했습니다. 주택대출 증가액의 35%를 차지할 정도죠.

이승연 아나운서 > 작년의 경우 워낙 부동산 시장이 호황을 누렸기 때문에, 대출 증가가 뚜렷하게 나타났는데요. 이제는 상황이 좀 달라진 거죠? 대출 관련해서 많은 규제들이 나오고 있는 것 같던데. 어떤가요?

이연진 기자 > 네. 지난해부터 여신심사가이드라인 도입 후 주택 담보 대출 규제 정책이 속속 나오고 있는데요. 여신심사가이드라인의 핵심은, 상환 능력 범위 내에서 빌리고 처음부터 나눠 갚는다는 것입니다. 그러니까 주택 구입을 위해 신규 주택담보대출을 받을 경우, LTV. 주택담보인정비율이나 DTI. 총부채상환비율이 60%를 초과한 고 부담 대출일 경우, 소득 증빙으로 신용카드 사용액이나 최저 생계비 등을 제출하는 경우에는 대출 직후부터 원리금 분할 상환이 적용되는 것이죠. 또한 금리 변동 가능성을 반영한 상승 가산 금리도 적용 돼, DTI가 80%를 초과한 고객이 변동금리 대출을 받는 경우에는, 대출 금액은 축소하거나 고정금리를 선택해야 합니다.

이승연 아나운서 > 그동안은 이자만 내는 거치 기간을 몇 년 두었기 때문에 부담이 적었는데요. 이제 바로 원금과 동시에 상환해야 하니, 소득이 뻔 한 서민들 입장에서는 부담이 될 수밖에 없는데요. 그리고 이런 규제가 이루어지는 건, 금융권 중 은행뿐만이 아니라고 들었어요.

이연진 기자 > 그렇습니다. 사실상 모든 금융권에서 주택담보대출 원리금 분할 상환과 소득 심사 강화가 의무화 됩니다. 일단 3월 13일부터 자산규모 1000억 원 이상인 상호금융조합과 새마을금고 1626곳에 여신심사가이드라인이 도입되었고요. 자산규모가 1000억 원 미만인 나머지 조합 1964곳은 준비 기간을 거쳐 6월 1일부터 여신심사가이드라인을 시행합니다.

이승연 아나운서 > 이해하기 편하도록 예를 들어볼게요. 제가 지금 자산규모 1000억 원 이상의 새마을금고에서 이번에 새로 주택담보대출을 받으면, 어떻게 되나요?

이연진 기자 > 만기 3년 이상의 주택담보대출 받으면, 매년 전체 원금의 30분의 1 이상을 나눠 갚아야 합니다. 예로, 2억 원짜리 주택을 사려고 3년 만기로 1억 원을 대출받을 경우, 3년간 매년 원금 333만 원 이상을 갚고요. 만기 이후 잔여 원금 9000만 원을 일시상환하면 되는 것이죠.

이승연 아나운서 > 만기가 되었는데 잔여 원금을 낼 돈이 없어, 연장을 하게 되면요?

이연진 기자 > 만기 연장을 하는 경우 남은 원금 9000만 원의 30분의 1인 300만 원 이상을 매년 상환해야 합니다. 대출금이 3000만 원 이하면 분할상환이 적용되지 않고요. 하지만 이건 새로 받는 경우고요. 기존 주택담보대출은 분할 상환 대상이 아닙니다. 다만, 만기 연장 때 가급적 비거치식 분할상환으로 전환토록 한다는 방침이라서요. 대출자의 상환 부담이 커질 것이라는 우려가 나오고 있습니다.

이승연 아나운서 > 네. 결국 대출받는 사람의 상환 부담이 점점 커지게 될 텐데요. 이제 분양시장 상황 좀 살펴볼게요. 사실 그동안에는 아파트 계약자라면, 까다로운 자격 심사 없이 집단대출을 받아서 중도금을 치렀어요. 그런데 아제는 그마저 쉽지 않다고요?

이연진 기자 > 그렇습니다. 정부가 지난해 하반기부터 시행한 가계 부채 대책 때문인데요. 규제대상은 주로 새 아파트를 분양받기 위한 중도금 집단대출이었고요.　정부가 규제에 나서자 은행권은 리스크 관리를 강화하기 시작했죠. 사업장 별로 분양가와 계약률, 대출 상환 가능성 등을 따져 사업성이 없는 곳은 중도금 대출을 해주지 않는 은행이 늘어나고 있습니다.

이승연 아나운서 > 만약 중도금 납입 일까지 건설사가 집단대출 취급 은행을 구하지 못하게 되면 어떻게 되는 건가요?

이연진 기자 > 계약자들은 스스로 신용대출 등으로 중도금을 마련하거나, 입주할 때까지 연체료를 내야 합니다.

이승연 아나운서 > 그렇게 실제로 분양은 했지만, 특정 은행과 중도금 집단대출 협약은 맺지 못한 건설사들이 있나요?

이연진 기자 > 네. 대형 건설사들의 단체인 한국주택협회가 회원사 가운데 2016년 8월 25일부터 2017년 1월 31일간 분양 사업장을 대상으로 조사한 결과, 중도금 집단대출 협약을 체결하지 못한 사업장 규모가 9조 858억 원으로 집계됐습니다. 가구 수로는 3만 9,000가구에 달합니다.

이승연 아나운서 > 분양되고 한참 후에도, 중도금 대출 협약을 체결하지 못한 곳들이 많나요?

이연진 기자 > 네. 주택협회의 2016년 8월 25일부터 10월 17일까지의 분양사업장을 대상으로 한 1차 조사 당시, 중도금 대출 협약을 맺지 못한 사업장은 26곳이었습니다. 이 중 절반인 13곳은 이번 2차 조사에서도 중도금을 대출해줄 금융사를 찾지 못한 것으로 확인됐고요. 대부분 1차 중도금 납부시기가 곧 도래해, 현재와 같은 대출규제가 지속되면, 중도금 납부기한 유예가 불가피할 것으로 예상되고 있습니다.

이승연 아나운서 > 그러니까 결국 공급자인 건설사와 수요자인 계약자 모두 피해를 입게 될 텐데요. 중도금대출 상황이 그렇다면, 잔금대출은 어떤가요?

이연진 기자 > 금융당국은 당초 올해부터 신규 분양되는 아파트에 대해 잔금대출 규제를 적용한다고 밝혔었죠. 하지만 은행들은 2~3년 전에 분양된 아파트에 대해서도 이미 잔금대출 규제를 하고 있습니다. 2~3년 전 분양돼 올해부터 입주에 들어가는 아파트 분양권 소지자들에 대해서도 잔금대출 심사를 강화하고 있는 것인데요. 실제로 입주를 앞둔 아파트 분양권을 보유한 계약자들이 잔금대출을 거절당하는 사례가 속속 나오고 있습니다.

이승연 아나운서 > 정부가 지난해 11월에 8·25 가계부채 관리방안 후속조치를 통해, 잔금대출 규제를 강화하기로 하면서 시작된 것 같은데요. 잔금대출에 대한 심사가 엄격해진 거죠?

이연진 기자 > 네. 소득 심사를 엄격하게 하는 것은 물론 처음부터 원금과 이자를 함께 갚도록 하고 있는데요. 변동금리 대출을 선택할 경우, 상승 가능 금리를 적용해 총부채상환비율을 평가하고 있습니다. 그 결과 증빙된 소득의 10배 정도까지만 주택담보대출이 나오고 있는 것이죠. 결국 기존 주택담보대출이 한 건 이상 있으면 아예 잔금대출이 불가능한 수준이라고 볼 수 있습니다.

이승연 아나운서 > 대출 한도가 줄다 보니 주택담보대출 등 기존 대출이 많을 경우 잔금대출이 사실상 불가능하다는 말까지 나오고 있는 것 같은데요. 피해를 보는 계약자들이 늘어나고 있겠어요.

이연진 기자 > 네. 일단 잔금대출 규제로 가장 큰 타격을 받는 이들은 소득 증빙이 어려운 자영업자들입니다. 금융회사들이 객관적으로 검증된 소득 증빙 자료만 인정하고 있어서, 입주를 포기하고 분양권을 파는 이들도 있습니다. 또 전세로 돌려 중도금 대출을 갚는 이들도 있는데요. 매매 가격과 전세 가격 차이가 큰 곳에선 전세금만으로 중도금과 잔금을 모두 조달하는 것이 불가능한 경우도 많습니다.

이승연 아나운서 > 계약자들의 피해로만 끝나는 건 아닐 것 같아요. 이렇게 되면 결국 신규 분양 시장에 타격을 줄 수밖에 없겠어요.

이연진 기자 > 원리금 상환부담이 커져 청약단계에서 포기하는 수요자가 많을 것으로 예상되고 있습니다. 예를 들어 잔금대출 3억 원을 연 이율 3%, 20년 만기로 빌릴 때 원리금 균등분할상환을 적용하면, 원금과 이자를 합해 월 174만원씩 갚아야 하는데요. 그건 이자만 갚을 때 이자액 87만 5000원의 두 배입니다.

이승연 아나운서 > 금액이 너무 크네요. 그리고 여기에 대출 금리까지 상승 중이라고요.

이연진 기자 > 네. 현재 우리, 국민, 하나외환 등 주요 시중은행을 비롯한 지방은행, 제2금융권의 중도금 집단대출 금리는 3.46~4.5%로, 지난해 5월보다 0.26~0.7%포인트 상승했습니다. 또한 미국 연방준비제도가 3월 금리 인상을 시사하면서, 위기감이 조성되고 있는 상황이죠.

이승연 아나운서 > 네. 결국 앞으로는 실수요자들의 금융비용 부담이 크게 증가해, 계약 포기 등의 문제로 이어질 수 있을 것 같은데요. 분양 시장에 직접적인 타격을 줄 수밖에 없겠어요. 빚내서 집사라고 할 때는 언제고, 이제는 상환능력을 제대로 평가해서 집 사는걸 막겠다고 하니, 좀 답답하네요.

이연진 기자 > 네. 금융당국의 가계부채 건전성 관리는 실수요자의 주택 구입 의지를 꺾지 않는 범위에서 이뤄져야 합니다. 금융권이 집단대출 입찰 참여 기피, 금리 인상, 조건부 대출 요구를 지양하고, 조속히 집단대출 운용이 정상화되어야 신규 분양 시장도 타격을 받지 않을 수 있겠죠.

이승연 아나운서 > 네. 톡톡 부동산 여기서 마칩니다.