“세입자가 수개월 동안 임대료를 내지 않아 명도소송을 제기하려고 합니다. 문제는 해당 점포에 세입자가 아닌 다른 점유자가 장사한다는 겁니다. 아무래도 제 허락 없이 세입자가 무단으로 점유권을 넘긴 것 같은데 명도소송이 어려워질까 걱정입니다”

명도소송 시작단계에서 세입자가 다른 사람에게 점유권을 넘긴다면 건물주들은 혼란을 겪기 마련이다. 점유자가 다른 상황에서는 판결문으로 강제집행이 어려워질 수 있다.

상가나 주택 임대차에서 명도소송은 위법을 저지른 세입자를 상대로 제기하는 소송이다. 다만 이 과정에서 세입자가 불법으로 다른 사람에게 점유권을 넘겨 점유자가 변경된다면 승소 판결문 자체가 무용지물이 될 수 있다. 명도소송 과정에서 불법 점유자로 인한 피해를 예방하려면 소송 전 점유자가 누군지 확실히 파악해야 한다.

명도소송’이란 건물을 비워달라는 취지로 건물주가 세입자를 상대로 제기하는 소송을 말한다. 명도소송 전문 법률상담을 제공하는 법도 명도소송센터의 ‘2024 명도소송 통계’에 따르면 가장 오래 걸린 소송은 21개월, 가장 짧은 기간은 2개월인 것으로 나타났다. 평균 명도소송 기간은 4개월인 것으로 조사됐다.

건물주가 위법을 저지른 세입자를 상대로 명도소송을 제기하는 가장 큰 목적은 합법적으로 세입자를 내보내는 ‘강제집행’ 절차를 진행하기 위함이다. 다만 강제집행은 승소 판결문에 명시된 사람을 대상으로만 할 수 있다는 전제조건이 따른다.

가령 주택 임대차에서 일반적인 동거가족이라면 ‘점유보조자’로 처리되어 세입자만 특정해 명도소송을 하더라도 문제가 되지 않는다. 하지만 세입자와 관계가 없는 사람이 점유하고 있다면 강제집행이 불가능해질 수 있다.

명도소송 시작단계에서 건물주는 세입자에게 임대한 부동산을 찾아 점유자를 확실히 파악한 후 절차를 진행해야 한다. 만약 다른 사람이 점유하고 있다면 세입자는 물론 현 점유자까지 특정해 명도소송을 해야 문제없이 강제집행을 할 수 있다.

반면 건물주가 현 점유자를 잘 파악해 명도소송을 제기했지만, 소송 중 세입자가 무단으로 점유권을 다른 사람에게 넘기는 사례도 적지 않다.

즉 강제집행 시 다른 사람이 점유하고 있다면 절차 진행이 어렵다는 점을 세입자가 악용하는 사례가 있다는 말. 이 경우도 마찬가지로 승소 판결문상에는 세입자를 상대로 특정했지만, 막상 집행 당시에는 점유자가 달라 강제집행 절차에 문제가 생긴다.

명도소송 중 점유자 변경을 막으려면 소송과 함께 점유이전금지가처분 절차를 진행해야 한다. 법원으로부터 점유이전금지가처분 절차가 성립된다면 세입자가 다른 사람에게 점유권을 넘기더라도 강제집행이 가능하다.

점유이전금지가처분 절차란 법원이 세입자에게 점유권을 다른 사람에게 넘기지 말 것을 명령하는 가처분 절차를 말한다.

한편 세입자가 다른 사람에게 점유권을 넘겨 난감한 상황이 발생하더라도 건물주가 해서는 안 되는 주의사항이 있다. 가령 세입자가 허락 없이 점유권을 넘겼으니 건물주가 마음대로 무단점유자를 내쫓거나 출입을 제한하는 일이 심심치 않게 발생한다.

하지만 계약서상과 다른 사람이 점유하고 있더라도 건물주가 함부로 점유권을 뺏는 행동은 자제해야 한다.

세입자가 무단으로 점유권을 변경한 상황에서도 점유권은 여전히 건물주에게 있지 않기 때문에 명도소송부터 진행해 법적인 절차를 따라야 한다. 만약 건물주가 마음대로 짐을 빼내거나 출입을 제한한다면 오히려 형사상 처벌 대상이 될 수 있다.