점포를 계약하고 인수하려는 양수인 입장에서 권리양도양수 계약을 하기 전에 건물주를 만나서 임차료 금액을 확인하는 것은 매우 중요하다.

그런데 이때 건물주가 요구하는 임차료가 높을 경우, 양수인은 권리양도양수 계약을 포기할 수 있기 때문에 계약을 절실하게 원했던 양도인은 계약이 확실하지 않은 양수인과 건물주와의 만남을 원치 않는다.

때문에 양도인 입장에선 권리양도양수 계약을 체결한 후에 건물주를 만나게 하는 것이 통상 관례가 되고 있는 것이다.

그러나 사실 양도인이 전략만 잘 짠다면, 임대인의 인상분을 미리 협상하는 것이 결론적으론 좋다. 그래서 안전한 권리양도양수 계약을 위한 크게 두 가지의 방법이 있다.

첫 번째, 양도인이 건물주와의 만남을 반대하더라도 건물주를 만나 새롭게 적용되는 임차료를 확인하는 법이 있다. 그런데 기존 양도인이 받을 피해 (임차료가 공식적으로 확인되는 순간 다른 사람에게도 권리금을 원하는 대로 받을 수 없음.)를 감안해 용기를 내지 못하고 양도인의 배려 차원에서 이러한 상황 자체를 만들지 못하는 경우가 많다.

두 번째, 첫 번째 방법이 힘들다면 권리양도계약을 한 후 곧바로 혹은 다음날이라도 건물주와 만나 임대차계약을 진행해야 한다. 월세가 얼마나 인상되는 지를 확인해야 하기 때문이다. 그렇지 않고 권리양도양수 계약의 잔금시에 건물주를 만나 임대차를 할 경우 (통상 안타깝게도 대부분의 계약이 이렇게 진행된다.) 상상할 수 없은 월세를 제시하게 되면 그땐 거의 지옥이나 다름 없다.

왜냐하면, 이미 가게를 오픈하기 위해 직원도 채용해 놓고, 인테리어와 시설 집기들을 그동안 알아보았을 것이고, 혹여 프랜차이즈로 창업할 경우 본사와 가맹계약까지 했을 수도 있다. 이뿐인가. 주변 사람들에게 권리양도 계약을 했으니 마치 곧 가게를 오픈할 것처럼 이야기들을 할 가능성이 높다. 그러나 임대차 계약시 생각치 못했던 임차료를 건물주가 제시할 경우, 말 그대로 ‘빼도박도 못하는 상황’, 멘붕상황에 이르는 것이다.

물론, 이럴 경우 양도인에게 따지고 들며 권리금을 깎아 달라고 해 봤자 상황이 더 꼬여간다. 그땐 법으로 싸워야 하는데 문제가 심각해지므로 ‘울며 겨자 먹기’ 식으로 어쩔 수 없이 임대차계약을 할 수 밖에 없는 것이다.

따라서 양도양수 계약을 할 때 반드시, 권리양도계약서에 '월세가 인상될 경우 위약금의 조건 없이 해약하기로 한다.' 라는 조건을 달아야 한다. 그러나 사실 이러한 불안전한 계약은 양도인도 원치 않기 때문에 양수인과 양도인 모두 권리양도양수 계약 후 즉시 건물주를 만나 월세에 관한 사항을 확인하고 임대차 계약의 진행 여부를 확정 지어야 한다.

아니면 미리 양도양수 계약 전에 양도인이 건물주 측과 새로운 임차인과의 임대료를 확정 짓고 권리양도양수계약을 하는 것이 더욱 바람직하다.

이것이 양도인, 양수인 모두에게 안전한 ‘권리양도양수 계약의 정석’이다.

글=이홍구 창업컨설턴트